Se você está aqui é porque já deve ter ouvido falar sobre assunto e agora está buscando informações, chegou no lugar certo. Confira nosso guia completo sobre Usucapião Extrajudicial. 1
Ele é uma novidade trazida pelo Novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor em 2016.
A ideia deste tipo de Usucapião, chamada de Extrajudicial, é desafogar os tribunais, pois como todos sabem, temos hoje um sistema judicial lotado neste país, e por isso, os processos judiciais acabam sendo mais demorados.
Para auxiliar nesta questão que o Código de Processo Civil trouxe a modalidade de Usucapião Extrajudicial, que está disposta no art. 1.071 do CPC. 2
Conteúdo deste artigo:
O que é a Usucapião Extrajudicial.
A Usucapião extrajudicial, como já mencionei, é uma novidade que surgiu com o Código de Processo Civil. O art. 1.071 do CPC acrescenta o art. 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), com isso nasce a modalidade extrajudicial de usucapião.
Para essa modalidade somente pode ser requerida a usucapião de bem imóvel, conforme o que está disposto no artigo 216 da Lei de Registros Públicos que diz:
“Art. 216 – O registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução. “
Embora a usucapião possa ser para bens móveis também, a Lei restringe a modalidade extrajudicial a apenas bens imóveis, deixando a usucapião de bens móveis somente por via judicial.
A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade de bens, sejam eles móveis ou imóveis, quando existir a posse mansa e pacífica. Na modalidade extrajudicial, além de ela ser apenas destinada a bens imóveis, ela acontece fora dos tribunais, por isso tende a ser mais rápida e ágil.
É prevista uma duração de, mais ou menos, 180 dias para o processo de usucapião extrajudicial, bem mais rápido do que um processo judicial, certo.
Essa duração pode aumentar um pouco a depender do preenchimento dos requisitos para aquisição de um imóvel através da usucapião.
É importante mencionar que o que ocorre na Usucapião, que é registro de imóveis, não é a mesma coisa que o cadastro do imóvel na Prefeitura. Este último, é apenas um número que a Prefeitura dá ao imóvel para fins de cobrança de IPTU.
O Registro é uma matrícula que o imóvel recebe, e, esta matrícula atesta a propriedade do bem imóvel. Portanto, são coisas bem diferentes o que ocorre na Prefeitura e no Registro de Imóveis.
Onde tramita o Usucapião Extrajudicial
O pedido de usucapião na modalidade extrajudicial ocorre no Registro de Imóveis onde a casa ou terreno estiver situada, mesmo que haja registro em outro local.
Então, é no Registro de Imóveis, não em um fórum, nem com a presença de um juiz, que ocorre o processo de Usucapião Extrajudicial.
É o oficial do Registro de Imóveis que irá receber o pedido de Usucapião Extrajudicial.
Quem pode pedir?
Qualquer pessoa que esteja na posse de um imóvel, e atenda os requisitos da modalidade usucapião que requer, poderá solicitar a Usucapião Extrajudicial.
A pessoa pode ser jurídica ou física. Uma empresa, por exemplo, se estiver diante das condições de solicitação de Usucapião e for bem imóvel, poderá sim fazer o pedido ao Registro de Imóveis para Usucapião Extrajudicial.
Também os herdeiros podem solicitar usucapião extrajudicial, desde que o falecido tenha cumprido os requisitos da modalidade de usucapião que possa requerer.
Requisitos Gerais
- Posse com intenção de dono, por período que pode variar de 2 a 15 anos, dependendo da modalidade de usucapião que se encaixar na realidade dos fatos. 3
- Boa-fé e que a posse seja mansa, pacífica, contínua e duradoura.
- Justo título, dependendo, outra vez, da modalidade de usucapião. Pois, algumas modalidades não exigem o justo título para solicitar a usucapião.
Uma informação importante: Qualquer das modalidades que estão dispostas nos artigos do Código Civil (art. 1.238 a 1.244) podem ser requeridas por Usucapião Extrajudicial.
Leia também nosso artigo sobre Venda de imóveis doados com usufruto.
Soma da Posse
Quem pretende entrar com o pedido de Usucapião Extrajudicial precisa comprovar o tempo de posse no imóvel conforme a modalidade que usará de Usucapião. Porém, esse tempo não precisa ser somente o tempo do requerente no imóvel.
É possível, conforme o artigo 1.243 do Código Civil, que o tempo de posse do requerente seja somado com o tempo de posse de outros moradores do imóvel, que diz:
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores ( art. 1.207 ), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242 , com justo título e de boa-fé.
Assim, você pode adquirir um imóvel e na mesma semana entrar com o requerimento de usucapião extrajudicial, pois pode somar com os anos dos outros possuidores do imóvel.
Preciso de Advogado?
Sim, cocê precisa de um advogado na Usucapião Extrajudicial, pois é necessário que o pedido que é feito ao Oficial junto ao Registro de Imóveis seja com advogado como procurador.
Sem o advogado o pedido não será aceito no Registro de Imóveis, fique atento!
Além disso, é importante que o advogado faça o requerimento ao Registro de Imóveis, pois ele compreende como preencher corretamente esse tipo de requerimento para que tudo ocorra corretamente e sem demoras.
Outro artigo que possa te interessar é o nosso sobre reintegração de posse.
Documentos necessários para usucapião extrajudicial
Juntamente com seu advogado é necessário juntar ou fazer alguns documentos para que possa ser possível fazer o requerimento de Usucapião Extrajudicial no Registro de Imóveis.
a) Certidão na Prefeitura
Lembra lá no início deste artigo que falei sobre você não confundir a matrícula com a numeração que o imóvel recebe na prefeitura? Pois é, esse número precisa ser colocado em uma certidão de registro imobiliário que precisa estar junto aos documentos no processo de Usucapião Extrajudicial.
Essa certidão serve também para que você possa descobrir em nome de quem o imóvel está cadastrado na prefeitura. Se tiver alguém cadastrado neste imóvel junto a prefeitura, esta pessoa deverá assinar também os documentos necessários da Usucapião.
Com essa certidão em mãos poderá ser realizado o levantamento topográfico e o memorial descritivo.
b) Registros do imóvel
É necessário que o requerente da usucapião faça um trabalho de busca juntos aos cartórios, pesquisando se existe algum registro daquele imóvel, e se, possui matrícula ou transcrição, para assim conseguir identificar a cadeia possessória daquele imóvel.
E, se não existir nenhum registro do imóvel, o requerente deverá pedir ao Oficial daquele Registro de Imóveis uma certidão falando que não existe registro daquele imóvel, para que assim, ele possa apresentar no processo de usucapião.
c) Levantamento Topográfico
O levantamento topográfico é uma das partes do que chamam de georreferenciamento do imóvel. O georreferenciamento de um imóvel serve para referenciar o imóvel geograficamente.
Através do levantamento topográfico é feita a planta do imóvel, documento necessário para fazer o pedido de usucapião extrajudicial que consta no artigo 1.071, inciso II do CPC.
Esse levantamento topográfico é realizado por um profissional devidamente habilitado, chamado de topográfico ou agrimensor, podendo ser realizado também por um engenheiro civil, ambiental, florestal etc.
Neste levantamento a superfície do terreno será mapeada com as seguintes informações para construção da planta do imóvel:
- Área total do imóvel contento as medidas de todo o terreno e quais são as medidas dos imóveis vizinhos do terreno que fazem divisa com o terreno;
- Deverá constar na planta também o número de matricula ou transcrição do imóvel que deseja adquirir por usucapião e também dos imóveis vizinhos. Se não tiver a matrícula deverá constar na planta que são imóveis de posse;
- Também deverá constar no levantamento topográfico o nome e CPF dos chamados confrontantes (vizinhos de divisa) do imóvel, caso seja uma empresa, deverá então ter o CNPJ e razão social da mesma;
- A planta deverá ser assinada pelo responsável que fez o levantamento topográfico, pelo requerente e pelos confrontantes (vizinhos de divisa) do imóvel.
d) Memorial Descritivo
O mesmo profissional que fez o levantamento topográfico para construção da planta do imóvel, é o que fará o memorial descritivo que solicita o artigo 1.071, inciso II, do Código de Processo Civil.
Este memorial nada mais é do que o as informações do próprio levantamento topográfico feitas em forma de texto, não como no desenho de uma planta. Nele são colocadas todas as informações que foram colhidas no levantamento topográfico, é como pegar a planta e escrever tudo que está desenhado nela.
e) ART – Anotação de Responsabilidade Técnica
Esta anotação é feita para identificar o responsável técnico pelo levantamento topográfico e o memorial descritivo. Todo o profissional que faz esse tipo de trabalho é responsável técnico por ele, e por isso deve registrar uma ART.
Essa anotação de responsabilidade técnica – ART é um documento obrigatório para que haja o deferimento do pedido de usucapião extrajudicial no Registro de Imóveis. Ele não precisa de reconhecimento de firma, apenas a inscrição do órgão onde o profissional é habilitado e a sua assinatura.
f) Nota Técnica
A nota técnica é um documento que irá atestar se aquele imóvel está inserido em área ou confronta com área de conservação ambiental, preservação e afins.
Esta nota técnica é feita pelo profissional que fez o levantamento topográfico.
g) Declaração
A declaração deverá ser assinada por três testemunhas, com firma reconhecida em cartório. Na declaração as testemunhas deverão dizer que sabem da realidade do imóvel na questão da posse mansa e pacífica do requerente, e, que é de tanto tempo essa posse. Que sabem que houve outros possuidores do imóvel antes e o tempo que eles ficaram na posse, caso tenha antecessores ao requerente na posse daquele imóvel.
Devem declarar que sabem que a posse do requerente é de boa-fé, foi mansa e pacífica, sem interrupções, e como se dono o requerente fosse, e, além disso, não conhecem de nenhuma disputa por aquele imóvel.
Devem declarar que moram próximas ao imóvel, não podendo ser nos imóveis confrontantes.
Não podem ser testemunhas nesta declaração, o cônjuge, companheiro, filhos, parentes em geral, nem os vizinhos de extrema com o imóvel (confrontantes).
h) Justo título (artigo 1.071, inciso IV, do CPC)
Quando a modalidade de usucapião exigir que se tenha o justo título, este deverá ser apresentado obrigatoriamente, sendo necessário para que o pedido de usucapião possa ser aceito e realizado com sucesso.
O justo título pode ser diversos documentos: Instrumento particular de promessa de compra e venda, contrato de compra e venda, contrato de permuta, cessão de direitos etc.
i) Comprovantes da Posse
Estes deverão comprovar que houve a posse do imóvel e a quanto tempo ela está sendo exercida. Podem ser contas de água, luz, telefone, Internet, condomínio, carnê de IPTU. Qualquer documento que comprove que o requerente estava na posse daquele imóvel.
j) Ata Notarial
Com todos os documentos acima citados e descritos, será necessário que o requerente a usucapião vá até um tabelionato de notas para fazer a ata notarial, exigência que está no artigo 1.071, inciso I do CPC.
A ata notarial é um documento, chamado de instrumento público, pois é realizado em tabelionato. Este documento é feito por um tabelião e, ele irá conter as informações de tempo de posse e toda a cadeia possessória que dará o direito a aquisição da propriedade através da usucapião.
As informações coletadas nos documentos citados acima deverão constar nesta ata notarial.
Pedido ao Registro de Imóveis
Em posse de todos os documentos mencionados no item anterior, mais o requerimento devidamente assinado por um advogado, você poderá ir ao Registro de Imóveis para solicitar a usucapião extrajudicial do imóvel desejado.
Neste pedido deverá constar todas as informações sobre o imóvel, sobre seus confrontantes, bem, como uma procuração do advogado.
Também é interessante que neste pedido, além dos documentos acima mencionados, seja anexado fotos do imóvel, e a indicação da modalidade de usucapião a ser usada e o artigo do código civil que corresponde a ela.
O valor do imóvel deverá constar neste pedido, e a publicação de edital sobre o procedimento de usucapião extrajudicial em jornal de grande circulação para que terceiros eventualmente interessados possam se manifestar nesta situação.
Se o pedido for indeferido
Pode ocorrer de o Oficial do Registro de Imóveis não reconhecer o pedido de usucapião extrajudicial, mas não se desespere.
Você poderá, junto com seu advogado, entrar com o processo de usucapião judicial com os documentos já realizados, e assim solicitar a Usucapião.
O fato de você ter feito o pedido de Usucapião Extrajudicial não impedirá que você entre com o pedido pelas vias judiciais.
Conclusão
A Usucapião Extrajudicial é sem dúvida uma forma de aquisição de propriedade imóvel que surgiu para auxiliar aqueles interessados em registrar seus imóveis que estão apenas na posse.
Com um tempo de término estimado em 6 meses, a usucapião extrajudicial além de ser mais rápida costuma ser mais barata também.
Esperamos ter lhe ajudado a compreender melhor a usucapião extrajudicial com este artigo, novidade do Novo Código de Processo Civil.
Se tiver ficado qualquer dúvida, você pode deixar seu comentário, ou entrar em contato com nossa equipe.
IMPORTANTE: O Artigo acima foi escrito e revisado por nossos advogados. Ele tem função apenas informativa, e deve servir apenas como base de conhecimento. Sempre consulte um advogado para analisar seu caso concreto.
