Tudo sobre Usucapião: Conceito, requisitos e mais.

Se você tem um bem que precisa ser regularizado, ou já viu alguém passando por uma situação onde era necessário o registro de algum bem, com certeza você tem dúvidas a respeito desse tema. ¹

Antes de irmos mais a fundo no tema, é importante que você conheça alguns pontos principais.

 Resumidamente:

•  Usucapião é um procedimento de aquisição de propriedade de um bem imóvel ou móvel, após certo lapso temporal, de maneira mansa e incontestável.
•  Existem diferentes tipos desse gênero de aquisição de bens, mais de 30 tipos, cada uma destinada a uma determinada situação e os principais tipos desse instituto são: Usucapião urbana, rural, de abandono de lar, especial indígena, coletiva, ordinária e extraordinário de bens móveis.
• Essa modalidade de aquisição de propriedade pode ser realizada por meio judicial ou extrajudicial e ela pode ser requerida por qualquer pessoa que possua posse mansa e pacífica,  por período estabelecido em lei e ter “animus domini”.²
• Ela  pode ser impedida por qualquer medida judicial que suspenda ou interrompa a prescrição aquisitiva de um bem.

Agora que você já entendeu o básico, é importante que continue lendo até o fim para saber mais sobre o tema e tirar todas as suas dúvidas.

Conceito

A usucapião está prevista no Código Civil³, e muitos podem pensar que ela é apenas uma forma de roubar um bem, ou apenas uma maneira de regularizar imóveis estando em situações irregulares, de bens que foram adquiridos de modo irregular, contudo esse pensamento não é correto.

Essa espécie de ação também é utilizada para sanar vícios em documentos que comprovem que o proprietário do bem móvel ou imóvel é o morador.

Ele é um direito civil de aquisição de propriedade, seja ela imóvel ou móvel, após determinado tempo em que se possui a posse daquele bem de forma contínua, incontestável e mansa, sem ter havido qualquer cobrança de valor referente ao uso por parte do proprietário do bem.

Origem

Para entender melhor esse instituto, é importante que você saiba como ela se origina, o que leva ela a acontecer, e qual as causas possíveis para se poder requerer essa forma de aquisição.

A usucapião pode se originar por necessidade da extinção de poder que um proprietário possuía de um bem, extinguindo assim o uso que estão realizando desse bem, e a outra se origina por meio aquisitivo, onde o possuidor busca adquirir um bem.

Nesses cenários é possível que ela aconteça apenas por vício em documentos, ou demora no registro do bem, sem estar havendo qualquer lide a respeito dele.

Requisitos gerais para a usucapião

Há alguns requisitos gerais para requerer qualquer categoria de ação desse gênero, já que são estão presentes em todos os tipos e caso não estejam presentes na situação em que se busca a aquisição de um bem, tornarão inviável o êxito esperado.

• O primeiro requisito, que pode ser observado nos tipos enumerados acima é a posse. Deve o morador ter posse do móvel ou imóvel por um período mínimo estabelecido pela lei para poder realizar o pedido dessa forma de aquisição.
• Além disso, a posse deve ser mansa e pacifica, não sendo obrigatório que ela seja continua, já que você pode observar haver possibilidade de iniciar o pedido de aquisição da propriedade,  ainda que a posse aconteça de forma interrompida.
• Ademais, deve haver o “animus domini” que se refere ao possuidor do bem agir como dono do bem e ter vontade de ser dono desse bem.

Sem existirem essas características, não serão possível conseguir êxito no requerimento de aquisição de propriedade tanto no modo judicial ou extrajudicial, pois eles são os basilares para que o direito do possuidor do bem exista.

Causas impeditivas

As causas impeditivas para a usucapião acontecer estão descritas no artigo 197 e 204 do Código Civil, aplicadas desde que são emitidas as notificações, vistorias, ou qualquer outra medida processual que venham a interromper ou suspender a prescrição aquisitiva do possuidor e possam demonstrar qualquer oposição a esse modo de adquirição de bem.

Além disso, os casos em que o imóvel esteja em locação ou usufruto impedem que o morador (usufrutuário) entre com um pedido de usucapião referente aquele bem.

Valor da usucapião

 O valor referente a esse adquirimento de propriedade varia bastante de acordo com o caso concreto, contudo, o que podemos informar que o valor pode ser entre 10% a 30% do valor do imóvel, além de haver despesas com as taxas relacionadas ao cartório, judiciais e os valores referentes aos honorários advocatícios.

Mas o que deve de fato ser considerado, é que esses valores são um investimento para que o possuidor possa viver sem se preocupar em perder o seu bem a qualquer momento.

O professor Julio Cesar Sanchez também falou sobre o assunto:

Tipos de usucapião

Essa forma de requisição de bens, é uma prática muito conhecida atualmente e pode ser utilizado em busca de conseguir uma propriedade de determinado bem, em diferentes situações, são mais de 30 tipos existentes, tanto para bens móveis como nos imóveis, existindo diferentes tipos para diversas situações, abaixo lhe explicaremos as principais delas:

Quantos aos bens imóveis

A usucapião para bens imóveis é muito comum, já que o conflito relacionado a estes bens, vem crescendo diariamente, inclusive pelo aumento na irregularidade que eles possuem.

Dessa forma, a legislação permite que seja possível realizar essa espécie de aquisição de propriedade no caso de imóvel de forma extraordinária ou ordinária.

Usucapião extraordinária de imóvel

Essa categoria de modalidade pode ser requerido quando o proprietário já possui posse, em regra, por mais de 15 anos, sem nenhuma oposição de terceiro, ou qualquer forma de interrupção nesse período, ainda que ele não possua justo título (documento que comprove o poder de transferir o domínio) e boa-fé.

Usucapião extraordinária social

Esse requerimento de propriedade é derivado do tipo supracitado diferenciando-se pelo lapso temporal necessário de posse mansa, sem nenhuma categoria de oposição ou interrupção, sendo de 10 anos e deve estar associado a obras e serviços realizados pelo proprietário de caráter produtivo, ou houver estabelecido sua moradia habitual. 

Por ser necessário um período menor de posse do imóvel, ele é considerado por alguns doutrinadores  como social.

Usucapião ordinária

Essa modalidade é bastante conhecida e muito utilizada, principalmente quando há dúvidas sobre o documento que origina a propriedade do imóvel, visto que ele contenha algum vício que gere discussão a respeito da sua validade.

Ele pode ser utilizado pelos moradores que possuem no mínimo 10 anos de posse mansa, pacífica, ininterrupta e incontestável, além de ser indispensável o requisito da boa-fé e do título justo ou registro no cartório.

Não podendo ser utilizado pelo proprietário que não possuir título justo.

Usucapião ordinária social

O modo de aquisição ordinário social difere do descrito acima, por possuir como requisito um prazo menor do que o tipo originário, pois é reduzido para 5 anos o prazo, necessário de posse pelo morador, além de ser requisito que ele possua um título justo do cartório que comprove que o imóvel foi adquirido de forma onerosa. 

Usucapião especial urbana

Uma prática mais recorrentes na atualidade é esta, pois há muitas famílias que realizam a invasões de casas abandonadas.

Além de exigir um prazo menor para acontecer, de apenas cinco anos de posse mansa do imóvel, sem qualquer interrupção, também necessária a utilização desse bem como moradia para a família ou moradia do possuidor, desde que ele não possua nenhum imóvel, ainda que rural em seu nome.

Usucapião especial rural

Muito semelhante à usucapião supracitada, esse modo de aquisição é para quem mora em imóvel na zona rural, sem possuir nenhuma outra propriedade em seu nome, seja na zona rural ou urbana, desde que a propriedade que deseja requerer por meio dessa forma de aquisição  tenha até 50hectares. 

Ademais, a posse que esse morador tem, não pode ser objeto de nenhuma objeção, ou seja, sem oposição.  Deve acontecer de forma mansa e ininterrupta e comprovar que o imóvel é produtivo.

A principal vantagem dessa modalidade, é que não é necessário que a usucapião  nunca tenha sido utilizada na propriedade, podendo acontecer mais de uma vez.

 Usucapião especial indígena

Essa modalidade de aquisição de propriedade é exclusiva dos indígenas sendo utilizada sempre nas terras onde eles moram e não forem registradas em seus nomes.

Para eles poderem exercer esse direito, que está previsto no Estatuto dos índios, é necessário que as terras não passem de 50 hectares e haja posse mansa, sem nenhuma interrupção por pelo menos 10 anos, além de ser obrigatório que ele tenha o imóvel como seu é que haja como proprietário. 

É importante ter muita atenção quando se trata desta modalidade, visto que o território da União não pode ser objeto desse gênero aquisição, mesmo sendo especial indígena. 

Usucapião de abandono de lar

Muito conhecido entre os brasileiros, esse procedimento acontece quando o companheiro, cônjuge, abandona o lar pelo período mínimo de dois anos, desde que aconteça o abandono fático, sendo aquele em que o companheiro não ajuda mais de nenhum modo na vida do outro.

O cônjuge ou companheiro que abandonou o lar desde o momento que se deixa de ajudar financeiramente, intelectualmente, psicologicamente e fisicamente oferece os principais requisitos necessários para que essa modalidade possa vir a ser requerida.

Para isso acontecer deve o imóvel não ultrapassar 200m² em tamanho.

Usucapião coletiva

 Essa modalidade é utilizada por grupos de pessoas que possuem baixa renda e costumam ser encontradas em imóveis de núcleos urbanos informais, desde que eles tenham pelo menos 5 anos de posse mansa e continua, sem qualquer oposição, o imóvel não passe de até 250m², exista “animus domini” (comportamento de proprietário), além de ser o único imóvel para a sua moradia ou de sua família e não ser proprietário de nenhum outro imóvel.

 A usucapião coletiva é um meio de buscar garantir as famílias de baixa renda o direito de regularizarem a situação de seus imóveis.

Quanto aos bens móveis

Como explicado no início deste artigo, o modelo de adquirição desse gênero, pode acontecer tanto para bens móveis e imóveis, não é uma regra que essa aquisição seja utilizada apenas para conseguir a propriedade de casas, terrenos, apartamentos e outros.

Ela também pode ser utilizada para a obtenção da propriedade de determinado bem móvel, como carros, motos e outros.

Usucapião extraordinária de bens móveis

A forma extraordinária desse instituto utilizada em  bens móveis pode ser requerida por aquele que age como dono de um bem, sem existir nenhuma oposição a posse que possa interromper ou encerrar essa posse no período de cinco anos.

Usucapião ordinária de bens móveis

Diferente da extraordinária, esse modo de aquisição traz como obrigatoriedade que o possuidor além de agir como dono de um bem móvel, não tenha tido nenhuma forma de oposição ou interrupção na posse do bem móvel pelo período de três anos.

Ademais, deve existir boa-fé para ela poder acontecer, além de ser requisito que o possuidor tenha um justo título que comprove que a possa acontece por ser seu direito.

Sendo assim, o possuidor não pode ter nenhuma ciência de que havia qualquer problema com o bem adquirido.

Como acontece  a Usucapião

No nosso país atualmente, há duas hipóteses para esse gênero acontecer, sendo possível a escolha de qualquer um dos dois, conforme as necessidades do morador e do modo como ele deseja que aconteça o resultado dessa aquisição de propriedade.

Até 2015, era impossível utilizar esse instituto por meio extrajudicial, mas com a reforma do Código de Processo Civil e o início da  desjudicialização esse cenário mudou, tornando-se possível ter um procedimento mais célere e menos burocrático.

Não há nenhuma regra que estabeleça uma obrigatoriedade para o procedimento escolhido, é importante que você procure por um advogado para ele analisar a sua situação e lhe demonstre a melhor forma de iniciar essa aquisição.

O procedimento extrajudicial acontece sem ser necessário qualquer processo ou litigio junto ao juizado, sendo necessário apenas que o possuidor do bem cumpra os requisitos da modalidade de usucapião que serão utilizadas e tenha os documentos necessários para comprovação desse direito.

Ele pode ser feito em cartório assim como o divórcio amigável.

Ele deverá se dirigir até o cartório de registro de imóveis para realizar o registro do bem, por meio da usucapião, que acontece de forma mais célere que o procedimento judicial, em cerca de 180 dias.

Lembrando que é imprescindível, mesmo no caso de escolher o procedimento extrajudicial que haja a presença de um advogado e que ele acompanhe todo o processo.

Tenha atenção, pois mesmo que essa previsão exista, ela só é possível para bens imóveis, sendo inviável que o possuidor tente requerer para outras categorias de bens.

Já o procedimento judicial pode vir a ser um pouco mais demorado, pois irá acontecer no juizado e será declarado pelo juiz, além de na grande maioria das vezes acontecer por haver conflitos quanto ao bem requerido.

Nessa modalidade de procedimento será necessária uma ação para buscar o direito sobre o bem em conflito.

 O possuidor nesse caso, também deve possuir todos os requisitos do tipo cabível a sua situação e deve acontecer com a ajuda de um advogado.

Qual a melhor opção? Procedimento judicial ou extrajudicial

Há tantas situações em que esse meio de aquisição de propriedade pode ser utilizada, que algumas vezes há dúvidas de qual o melhor procedimento a ser escolhido para cada caso.

O procedimento extrajudicial é indicado para as situações que não exista nenhum obstáculo ou conflito, referente ao bem em que será requerido, já que esse ato deve ser voluntário, aconselhado de acontecer para regulamentação de bens em que existam justo título, mas que apresentou algum vício ou obstáculo para o registro.

É importante não confundir justo título com título extrajudicial.

É recomendado que esse meio seja utilizado quando esse adquirimento for acontecer como se fosse uma doação.

Quando o procedimento extrajudicial é realizado, há a possibilidade de um terceiro impugnar através de uma ação declaratória de nulidade de registro, o que fará com que esse processo que antes seria simples, torne-se arriscado e demorado.

Já o procedimento judicial deve ser utilizado por aquele bem que possui conflito, ou pode vir a possuir, que algum terceiro possa se opor a essa a aquisição, já que ele é um meio mais seguro de se conseguir o direito, sem impugnações posteriores.

Além disso, caso o autor ou réu da ação seja menor de idade, é obrigatório a escolha da modalidade judicial, visto que deverá haver decisão do juiz para ele poder acontecer.

Vale lembrar também que caso você não tenha nenhum registro do bem, ou no caso de haver documentos muito confusos, mesmo que seja possível o procedimento extrajudicial é indicado a escolha do judicial, pois ele lhe proporcionará maior segurança, para futuras lides que podem existir a respeito da validade desses documentos.

É necessário que aconteça uma análise ao caso concreto, para determinar a melhor opção a ser utilizada no momento da escolha do método que será escolhido, por esse motivo é importante que você tenha um advogado para lhe auxiliar nessa aquisição.

 Perguntas frequentes:

 Quem já possui casa pode fazer usucapião?

 Ao contrário do que muitas pessoas pensam, quem já possui algum imóvel em seu nome pode sim fazer usucapião.

 O que é necessário observar é qual espécie permite que o autor da desse pedido já possua imóvel, sem trazer nenhum prejuízo para o pedido.

 Posso vender casa com usucapião?

 Sim, após ser finalizado o referido pedido e a matrícula do imóvel ser emitida no nome do autor, é possível que aconteça a venda do bem, inclusive de forma financiada.

 A Usucapião extrajudicial não deu certo e agora?

 Há muitos casos, onde o possuidor inicia o processo de forma extrajudicial, em busca do registro do imóvel, buscando a celeridade e uma burocracia menor.

 Contudo, há situações onde infelizmente não há êxito nessa requisição e é nesse momento que o requerente se vê sem saída, mas a negativa de um pedido de na espécie extrajudicial não é motivo para desespero, já que a legislação não proíbe que seja ajuizada uma ação judicial.

 A ação de usucapião judicial pode ser iniciada mesmo após a negativa extrajudicial, pois o direito de requerer pelo meio judicial não fica nulo, e a partir desse momento o poder de decisão passará a ser do juiz.

 No caso de existir terceiros nessa relação, eles serão notificados sobre o novo processo para terem direito de defender os seus interesses referentes ao bem em questão.

 Quem tem direito a realizar usucapião?

 Essa forma de aquisição pode ser proposta por qualquer pessoa que possui posse de um bem, de forma mansa e pacifica, por um período estabelecido em lei, desde que cumpra os requisitos do tipo  que será requerido.

 Quando a usucapião não é permitida?

Não é permitida que essa modalidade seja realizada por quem nunca possuiu nenhum tipo de posse sobre determinado bem, ou por quem possui por lapso temporal inferior ao requisitado por lei, conforme a espécie de usucapião cabível a situação.

Além disso, o morador de um imóvel que paga mensalmente por ele, não pode requerer usucapião, ainda que resida naquele local por período requisitado por lei, pois há um contrato de aluguel que protege o direito do proprietário.

Ademais, deve a posse do local seja mansa, como já evidenciado acima, por esse motivo, quem não possui posse mansa do imóvel não pode buscar por esse procedimento.