Quais os meus direitos ao comprar uma casa?

titulo seus direitos ao comprar uma casa com o desenho de uma propriedade e fundo azul
Tópicos do artigo:

Confira abaixo o nosso guia completo sobre os direitos que você pode ter ao comprar uma casa, além de dicas valiosas sobre o contrato de compra e venda; as despesas oriundas do negócio; além de saber se há necessidade ou não de um advogado para realizar essa compra.1

Considerado atualmente como um bom investimento, a compra de bens imóveis aumentou drasticamente no país. Por conta disso, os novos comprovadores acabam tendo dúvidas a cerca do negócio contratual realizado, em especial nos seus principais direitos.

Então, se você realizou a compra de uma casa nos últimos tempos acompanhe nosso artigo e fique por dentro do tema.

Resumindo:

  • O contrato de compra e venda é um documento que celebra o negócio entre duas ou mais partes. Regido pelo Direito civil, esse contrato possui clausulas especificas e traz diversos direitos para quem realiza de fato a compra. 2
  • Tanto o comprados quanto o vendedor possui direitos que são previstos em leis, e é importante que se tenha conhecimento de cada um deles.
  • É importante que todo o procedimento seja acompanhado de advogado especialista, que irá ajudar no passo-a-passo e proteger ambos durante a compra e venda.

Agora que você já compreendeu o básico do tema, saiba as suas peculiaridades.

Os direitos dos compradores

A sensação de possuir um bem que é seu, aquece o coração da maioria dos brasileiros.

Em um país onde os imóveis podem checar a valores exorbitantes dependendo da localização, ter uma casa livre de aluguel e um lugar para se resguardar e resguardar sua família é incrível.

Por isso, resolvemos trazer dicas para aqueles que conquistaram a casa própria e precisam ficar informados de todos os seus direitos.

Abaixo elencarei todos os direitos que os compradores possuem.

Ao comprar um imóvel é normal que você olhe o bem de forma geral e ele lhe pareça perfeito, porém, sabia que por traz daquela perfeição podem existir inúmeros defeitos?

Os problemas estruturais decorrentes de um projeto executado de forma errônea ou a utilização de materiais baratos, ou até mesmo técnicas de construção aplicadas de formas inadequada são consideradas pelo código civil como vícios.

Os vícios são objeto de análise pelo Código de Defesa do Consumidor.

Se a sua compra foi realizada por alguém especialista em vender imóveis, ele é equiparado pela lei como um fornecedor, e você, com um consumidor.

A primeira coisa a se fazer quando constatado um vício no seu imóvel é entrar em contato com o fornecedor, que por exemplo, pode ser a construtora responsável pelo bem.

A partir desse momento é preciso que você comece a documentar todos os atos, para que tenha provas, caso venha a existir um eventual processo.

O ideal, portanto, é enviar a fornecedora uma carta com aviso de recebimento explicando os vícios do imóvel. Em seguida, requeira uma inspeção minuciosa que aponte todos os problemas do bem.

Dica: Leia também nosso artigo sobre imóveis doados em usufruto.

saiba os prazos para reclamar
É importante que você conheça os diferentes prazos. (Foto: Diegocastroadv.com.br)

Prazos dos seus direitos

Agora vamos entender os prazos que precisam ser cumpridos para que os seus direitos fiquem resguardados:

Vicio aparente

Se o defeito do bem imóvel for aparente, exemplo: você comprou a casa e quando se mudou uma das paredes apresentava uma grande rachadura. O prazo para requerer o reparo é de 90 dias a partir da entrega do bem.

Mas se o seu desejo não é que o fornecedor conserte o defeito, aí o Código de Defesa do Consumidor lhe assegura um prazo de 30 dias para rescindir o contrato sem a sujeição de quaisquer multas ou demais encargos penais.

Vicio Oculto

Caso a hipótese de vício seja por um defeito oculto, que não era visível a olho nu e só foi apresentado por conta de outros fatores, o prazo para o seu conserto é de 90 dias a partir do conhecimento do vício.

Além da hipótese de rescindir o contrato, você pode pedir ao fornecedor um abatimento do preço pago bem imóvel. Afinal, não é justo que o valor continue o mesmo depois de toda a dor de cabeça que o problema lhe proporcionou.

Passados todos os prazos mencionados o seu direito ficará difícil de ser pleiteado judicialmente ou contratualmente.

As alternativas apresentadas acima são formas de o comprador conseguir a resolução do seu problema com o vendedor, mas nada impede que ele possa pleitear seus direitos com uma ação judicial.

A lei é clara e garante ao consumidor o prazo de 5 anos para ingressar em juízo requerendo indenizações de cunho moral ou material decorrente do produto adquirido. 

Você pode saber mais sobre Minutas de contrato aqui.

Quais são as despesas de um contrato de compra e venda?

Conforme o dispositivo legal 3, se você compra o imóvel, para que registre o bem e passe para o seu nome, o pagamento é feito pelo próprio comprador.

Agora em relação aos valores gastos, o contrato de compra e venda precisa ser averbado.

O valor da sua averbação segue uma tabela do cartório que varia conforme o Estado do seu registro.

O ideal é você ligue para o cartório pedindo essa informação antes de fazer o procedimento ou procure na internet se aquele Estado deixou disponibilizado o preço das suas averbações e escrituras.

Não há valores exatos para lhe dizer, só podemos lhe garantir que quanto maior o valor do bem, mais cara é a sua averbação.

Você pode saber mais neste vídeo:

CUSTOS DA COMPRA E VENDA DE UM IMÓVEL - MINUTOS DE DIREITO

Eu preciso de um advogado?

Alguns procedimentos cartorários necessitam obrigatoriamente da presença de um advogado para a realização da escritura pública, entre eles nós temos o inventário, o divórcio extrajudicial etc.

Por conta disso, algumas pessoas possuem duvidas se na realização da escritura de uma compra e venda é preciso a assinatura do causídico.

E nesse tópico nós temos dois lados que você precisa compreender.

  1. Obrigatório não é. Um contrato de compra e venda pode ser feito facilmente apenas com a assinatura das partes.
  2. Não é obrigatório, porém, é necessário.

Você já ouviu aquela famosa frase “o barato sai carro”. Pois é, se você procurar na internet encontrará dezenas de modelos de contratos de compra e venda.

É bem fácil imprimir e realizar a compra. Porém, as vezes uma consultoria por um advogado que analisara o imóvel, as partes, o valor, as peculiaridades do bem podem fazer você acabar economizando um dinheiro no futuro, em um eventual litigio.

Contratos genéricos não abarcam o problema de forma completa. Contratos especializados amarram todas as pontas do problema.

Invista em um advogado especializado no direito imobiliário, principalmente se o seu contrato versar sobre grandes valores.

faça sempre um contrato de compra e venda
Para se proteger, faça um contrato. (Imagem: Diegocastroadv.com.br)

Realização do contrato de compra e venda

O contrato de compra e venda é essencial para a realização da venda do bem imóvel. Conforme explicado acima, esse contrato não necessita da presença de um advogado, apesar de ser tão importante.

Porém, para aqueles que não querem ter gastos extras trarei abaixo clausulas que são consideradas fundamentais e obrigatoriamente precisam constar no seu contrato.

  • Primeira clausula. Todo contrato deve se iniciar com a qualificação das partes: nome, endereço, CPF, RG.
  • Segunda clausula. O valor total do imóvel. A forma de parcelamento (se houver) e o valor detalhado de cada parcela com especificação de dia e conta para pagamento. Lembrando que o caracteriza se um contrato é bom, não são o tanto de folhas que ele possui, mas a sua clareza e especificidade. É possível que um contrato de 3 páginas seja bem melhor do que um contrato de 10.
  • Terceira clausula. Nesse clausula você fara constar a certidão negativa do bem, que comprove esse não ser objeto de outra venda e estar disponível para negociação.
  • Algumas pessoas não se atentam a isso e acabam caindo naquele velho golpe de compra um mesmo imóvel que já foi vendido para outras duas/três pessoas.
  • Quarta clausula. A completa descrição do bem. Qual a sua extensão, quanto possui de área, de fundo, de frente, localizado em qual rua, bairro, cidade. Tudo de forma extremamente detalhada. O ideal é que todas as métricas do contrato sejam pautadas em cima das métricas apresentadas na certidão cartorária do bem imóvel.
  • Quinta clausula. Responsabilidade penal. A clausula de responsabilidade penal é de extrema importante para qualquer contrato que trate de valores, isso porque deve as partes saibam que o descumprimento de quaisquer das clausulas pode acarretar uma sanção, que geralmente é convertida em multa.
  • Sexta clausula. Por fim, a assinatura das partes e das testemunhas.

É melhor prevenir do que remediar, então não se esqueça dessa clausula.

Lembrando que apenas exemplifiquei clausulas importante e consideradas obrigatórias para todo e qualquer contrato, mas clausulas especificas devem ser redigidas com base na análise individual do bem.

Você também pode ler nosso artigo com dicas sobre o Direito de Arrependimento segundo o Código de Defesa do Consumidor.

Como saber qual a lei que rege meu caso: CC ou CDC?

Apesar da grande emoção em comprar um imóvel, alguns casos trazem dor de cabeça ao comprador, e esse caso ocorre quando o imóvel vem com algum defeito.

Entre os defeitos mais comuns que os imóveis podem ter, está o vazamento, rachadura, infiltrações etc.

Caso haja esses defeitos no produto da sua compra é preciso analisar se a compra e venda foi realizada com uma pessoa física ou jurídica. É importante saber esse aspecto para entender se a relação civil vai ser pautada por normas do direito do consumidor ou pelo código civil.

O código de defesa do consumidor vai ser aplicado quando a compra for feita por uma pessoa física ou por uma pessoa jurídica especializada na venda de imóveis. Ex.: uma construtora e uma pessoa física.

Já o código civil vai ser aplicado nos casos sem um fornecedor, ou seja, que a venda seja feita por alguém que não é especializado no ramo. Ex.: uma pessoa física e uma pessoa física.

O que é a promessa de compra e venda?

Diferente do contrato de compra e venda, a promessa da compra e venda é um ato realizado antes do contrato definitivo.

Como uma forma do promitente comprador resguardar o seu direito de preferencia a propriedade, ele realiza com o promitente vendedor um contrato denominado de promessa.

Para que esse contrato tenha validade é necessário seguir alguns requisitos, entres eles que o contrato seja registrado em cartório, tenha a presença de duas testemunhas no mínimo e especifique de forma clara o bem objeto da promessa de compra e venda.

Ao final, quando a obrigação for adimplida (o bem vendido e o dinheiro recebido) é realizado a escritura definitiva do imóvel. 4

Dica importante sobre a promessa de compra de venda: caso o promitente comprador seja casado, é necessário que no contrato esteja tanto a sua assinatura, quando a de sua esposa. Isso poderá solucionar alguns problemas futuros.

Perguntas Frequentes:

Pergunta: Eu ia comprar um imóvel, mas o vendedor vendeu a outra pessoa, o que posso fazer nesse caso?

Resposta: Apesar de parecer ainda estranho para alguns, há realmente a possibilidade de fechar uma compra e venda, mas ter o bem rescindido pelo vendedor, que venderá a outra pessoa que pagou mais caro.

O nome desse instituto é pacto do melhor comprador. Aquele que oferecer mais, leva o bem.

Porém, para que isso ocorra sem problemas futuros é necessário analisar se a rescisão da compra foi efetuada dentro de um prazo acordado pelas partes ou presente no instrumento da compra e venda.

Pergunta: É possível que mais de uma pessoa realize a compra de um bem imóvel?

Resposta: Sim. Apesar de não ser uma modalidade conhecida por tantos, essa hipótese leva o nome de compra conjunta do imóvel.

Todos os compradores são obrigados nos direitos e deveres da propriedade.

E para ficar tudo certo ao realizar o contrato, especifique de forma clara a qualificação de todos os negociantes e qual o percentual que cada um possui pela propriedade.

Em caso de dúvida sobre o tema, mande sua pergunta para nós, que entraremos em contato, ou deixe seu comentário abaixo.

Artigo do escritório Diego Castro Advogados Associados Atualizado em 31 de agosto de 2020 por Giovana Holanda

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2 respostas

  1. Estava pedindo a documentação da casa ao agenciador ,para o banco na sexta e na segunda o agenciador passou que o dono teria vendido para outro cliente avista. Sendo que o banco estaria só esperando documentos da casa . Isso pode ?

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