Modelo de Ação de Execução de Contrato de aluguel

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A ação de execução é de grande importância, pois é através dela que é possível acionar o Poder Judiciário para que o credor de uma dívida, possa receber o que lhe é devido, seja uma obrigação de fazer ou uma coisa que ele tenha direito a receber.  

Por meio da ação de execução pode acontecer ainda a penhora de bens do executado para o pagamento da dívida, caso ele não realize o pagamento no prazo estipulado na decisão judicial.  

A ação de execução de contrato de locação é voltada para ser realizado o cumprimento do que prevê o contrato de locação, seja para que ocorra o pagamento de multa, de aluguéis em aberto, etc. 

O contrato é um título executivo extrajudicial e por esse motivo, dispensa a necessidade de uma ação de conhecimento para ser dado o direito do executor requerer a realização de uma obrigação pela ação de execução.  

Com certeza você já deve ter ouvido falar nesta ação, ou já até a utilizou em algum momento, já que ela é uma forma mais célere de conseguir o cumprimento de algo que esteja previsto no contrato de aluguel, desde que essa obrigação seja uma obrigação de um valor certo, exigível e líquido.  

Por ser esse documento tão importante, trouxemos abaixo um modelo de Ação de execução de contrato de locação para você ter como base no momento da elaboração da sua petição.  

Já que você se interessou por esse conteúdo você pode encontrar mais modelos de petição aqui.  

Modelo de petição

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AO JUÍZO DE DIREITO DA … COMARCA DE …  

(quando for pessoa física) 

NOME COMPLETO DO LOCADOR, estado civil, profissão, nacionalidade, inscrito sob o RG n.º.. (escreva o número do RG), com expedição realizada pela (coloque aqui o nome do local  onde foi realizada a expedição do RG) e CPF n.º (preencha o número do CPF aqui), com residência e domicilio sito em (coloque o endereço do locador completo aqui), cidade, tendo como n.º do CEP… (coloque o número do CEP aqui), com endereço eletrônico (escreva o e-mail neste local), vem através de seu advogado infra assinado, procuração em anexo (pág. …), com endereço profissional sito em (coloque aqui o endereço completo do advogado), cidade, estado, CEP n.º (escreva o número do CEP aqui), onde recebe documentos e intimações, vem a presença de V. Exa. Ajuizar a presente,  

(quando for pessoa jurídica) 

(NOME DA EMPRESA — RAZÃO SOCIAL), conhecida como (nome fantasia), pessoa jurídica de direito privado, com inscrição no CNPJ sob o n.º.. (escreva aqui o número do CNPJ), tendo sua sede situada no endereço… (coloque o endereço completo da sede da empresa aqui), cidade, Estado, CEP n.º… (escreva o número do CEP aqui), possuindo como representante principal (coloque o nome do representante da empresa), que ocupa o cargo de (escreva o cargo ocupado pelo representante da empresa), vem respeitosamente através de seu Advogado, infra assinado, procuração em anexo (pág. …), que possui como endereço profissional… (coloque o endereço completo aqui), cidade, estado, CEP n.º… (preencha com o CEP), onde recebe documentos e intimações, a presença de V. Exa.  com base no rito previsto na Lei 9099/95, ajuizar a presente, 

AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL — CONTRATO DE LOCAÇÃO  

(se for pessoa física) 

Em face de (nome completo do LOCATÁRIO), estado civil, profissão, nacionalidade, com inscrição no RG n.º… (escreva aqui o número do RG do executado), CPF n.º… (preencha aqui o número do CPF), com residência e domicilio sito em (escreva o endereço completo do LOCATÁRIO aqui), possuindo como endereço eletrônico o e-mail (e-mail do locatário), pelos fatos e direitos que serão expostos:  

(se for pessoa jurídica) 

Em face de (nome da empresa-RAZÃO SOCIAL), que possui como nome fantasia (escreva aqui o nome fantasia da empresa), pessoa jurídica de direito privado, com inscrição no CNPJ n.º… (preencha com o número do CNPJ da empresa), tendo como sede principal situada em (endereço completo da empresa locatária), representada por (nome completo do representante principal da empresa), que ocupa o cargo de (cargo ocupado pelo representante da empresa, caso ele ocupe algum cargo na empresa), com endereço e domicilio sito em (endereço completo do representante), cidade, Estado, CEP n.º… (coloque aqui o número do CEP), com endereço eletrônico (e-mail…), pelos fatos e direitos que serão expostos:  

Dos fatos: 

O (a) (nome do (a) locador (a)) é proprietária do imóvel localizado na (endereço completo do local onde reside o locatário e a locadora é proprietária) onde se encontra domiciliado (nome do locatário). Acontece, que as partes possuem um contrato de locação do imóvel supracitado, que se iniciou em (coloque a data em que se iniciou o contrato de locação) e prevê a duração de dois anos (altere pelo período de duração do contrato), com possibilidade de renovação, dependendo do desejo das partes.  

O documento em questão descreveu todas as cláusulas a versar sobre a locação do local, inclusive o valor que seria pago pelo aluguel mensalmente no valor de R$ … (escreva o valor do aluguel mensal), com a possibilidade de cobrança de juros no caso de atraso e de multa, caso o pagamento não fosse realizado no prazo de (coloque aqui a quantidade de meses estipulada no contrato que geram multa).  

A data de pagamento do aluguel foi acordada entre as partes para o dia (escreva o dia em que os pagamentos devem ser realizados mensalmente) de cada mês, possibilitando ainda, tolerância de dois dias sem a cobrança de juros e não havendo nenhum acréscimo caso a data acontecesse em feriado ou final de semana.  

Acontece que a partir do (coloque o mês em que o aluguel passou a não ser pago) o (a) locatário (a) não realizou o pagamento do aluguel. A (o) exequente entrou em contato com o (escreva aqui o nome do locatário) e firmou um acordo para o pagamento acontecer nos 10 dias posteriores a ligação realizada, contudo o pagamento não aconteceu, voltando a não ser pago por mais 4 meses, totalizando o valor do débito em R$ (escreva aqui o valor número do débito em aberto). 

O (a) locador (a) tentou contato posteriormente com o locatário, contudo não obteve êxito em nenhuma das negociações, passando a não ter mais suas ligações atendidas a partir do segundo mês de atraso do aluguel. Após o quinto mês com o aluguel atrasado, recebeu a notícia que o (escreva o nome do locatário) recebeu a notícia que o (a) locador (a) abandonou o local, sem emitir nenhuma espécie de aviso ao locatário, que por diversas vezes já havia ido até o local para realizar a cobrança, possibilitando o parcelamento do valor em até 12 vezes (altere pela quantidade de parcelas que foi proposto o parcelamento anterior ao ajuizamento desta ação — caso tenha ocorrido essa proposta), inclusive, para não pesar no orçamento do (a) locatário (a).  

Ao procurar pelo (a) (coloque aqui o nome do (a) locatário (a)) após a sua saída do local alugado, recebeu a negativa para a realização do pagamento, por esse motivo, entendeu ser necessária uma ação para buscar pela quantia que lhe é devida relativa aos aluguéis em aberto, junto as juras e mora.  

Do direito 

Dos aluguéis em aberto 

O executado deixou em aberto 5 (cinco) (altere aqui a quantidade de meses de aluguel que ficaram em aberto) meses de aluguel, no valor de R$ (coloque o valor mensal de cada aluguel aqui) mensal, onde devem incidir os juros de (escreva a porcentagem de juros que incidiu no aluguel atrasado) mensalmente, havendo ainda o valor de (coloque o valor da multa cobrada pelo atrasado aqui), totalizando o débito atualizado em R$ … (coloque o valor total do débito), conforme planilha anexada na página (coloque a página onde está anexada a planilha de cálculo aqui).  

Observe que a Lei 8245/91, deixa clara em seu artigo 23 quais são as obrigações do locatário, estando entre elas o pagamento do aluguel e dos encargos de forma pontual, conforme acordado ou até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido.  

Constate o que diz o artigo 23, I da Lei supracitada: 

“Art. 23. O locatário é obrigado a: 

I — pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; ” 

O Código de Processo Civil, em seu artigo 789, traz ainda de forma clara a responsabilidade que o autor do débito possui, trazendo o legislador ainda, no art. 790, a possibilidade de execução alcançar todos os bens não apenas do devedor, como também do seu cônjuge, companheiro, socio, etc., veja: 

“Art. 789. O devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei.”  

“ Art. 790. São sujeitos à execução os bens: 

I – do sucessor a título singular, tratando-se de execução fundada em direito real ou obrigação reipersecutória; 

II – do sócio, nos termos da lei; 

III – do devedor, ainda que em poder de terceiros; 

IV – do cônjuge ou companheiro, nos casos em que seus bens próprios ou de sua meação respondem pela dívida; 

V – alienados ou gravados com ônus real em fraude à execução; 

VI – cuja alienação ou gravação com ônus real tenha sido anulada em razão do reconhecimento, em ação autônoma, de fraude contra credores; 

VII – do responsável, nos casos de desconsideração da personalidade jurídica.”  

É evidente assim, que o executado descumpriu com o que fora pactuado, em documento escrito e com firma reconhecida, anexo a esta petição na página (escreva aqui o número da página onde o contrato está anexado), retirando-se inclusive do local onde estava locado, sem informar ao proprietário, que  teve ciência posteriormente por meio alguns moradores, realizando assim a rescisão do contrato de aluguel de maneira antecipada.  

Do título extrajudicial  

O autor desta demanda juntamente ao locatário supracitado, assinaram o documento referente a locação do imóvel localizado no endereço já citado nesta petição na data de (coloque a data de assinatura do contrato aqui). 

O artigo 784 do Código de Processo Civil deixa claro que o contrato de aluguel é um título executivo extrajudicial, visto que é documento comprovante do aluguel de imóvel alugado, veja: 

“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: 

(…) 

VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;” 

Sendo assim, é desnecessário que se inicie esse procedimento com uma ação de conhecimento, já que o contrato é prova de direito certo, liquido e exigível, ainda que traga a ocorrência de multa por rescisão antecipada de contrato.” 

O mesmo é válido para a cobrança da multa compensatória por descumprimento de contrato, visto que o locatário, abandonou o imóvel após (coloque aqui o período em que o locatário ficou no imóvel alugado) meses de locação, sem realizar o pagamento de qualquer aluguel, mesmo tendo firmado em documento escrito a duração da locação por (coloque aqui a duração completa do contrato de locação) anos. Dessa maneira, é evidente que aconteça juntamente ao débito em aberto a execução da multa por quebra contratual.  

Observe o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo a respeito deste tema: 

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. MULTA COMPENSATÓRIA POR RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO. EFICÁCIA EXECUTIVA. RECURSO PROVIDO. É desnecessária prévia ação de conhecimento para cobrança da multa compensatória por rescisão antecipada do contrato, pois, sendo o contrato de locação título executivo extrajudicial, perfeitamente viável a execução da multa referida juntamente com os aluguéis e demais acessórios, nos termos do art. 784, VIII, do CPC/2015. Assim, impõe-se a reforma da decisão que determinou a emenda da petição inicial para sua exclusão. 

(TJ-SP-AI: 21840500620188260000 SP 2184050 06.2018.8.26.0000, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 17/09/2018, 31 Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/09/2018)” 

Veja que fica clara a desnecessidade de iniciar um processo de conhecimento, visto que o contrato é um título executivo extrajudicial, posto isto, o direito do autor desta demanda é evidente, sendo comprovado ainda pelos documentos anexados a esta petição, respeitando o que prevê o artigo 798 do Código de Processo Civil, respeitando, portanto, todos os requisitos necessários a execução.  

Da multa por rescisão antecipada do contrato de locação  

O contrato firmado entre as partes tinha duração prevista de 2 anos, ou seja, 24 meses, acontece que a rescisão do contrato aconteceu após (escreva aqui a quantidade de meses que durou o contrato) de duração do contrato, com o abandono do imóvel locado pelo locatário, que atualmente possui residência em outro local, ou seja, antes do término previsto no documento assinado pelas partes.  

O locatário ao assinar o contrato sabia da cláusula que versava sobre a rescisão antecipada do contrato, pois ela estava legível, em tamanho de fonte correta e destacada das demais, para que não houvesse nenhuma dúvida de sua existência, como pode ser observado no anexo (pág. Coloque aqui a página de anexo do contrato, onde se encontra a cláusula de multa por rescisão antecipada), dessa forma deve o locatário arcar com a multa prevista no valor de R$ …(escreva aqui o valor da multa prevista no contrato), sem que seja cabível qualquer reclamação por sua parte da necessidade de uma ação antecipada a esta de conhecimento, já que se trata de um valor exigível, líquido e certo.  

Ademais, vale lembrar que cláusula de multa em contratos de locação não é passível de ser considerada ilegal, visto que não incidem normas do Código de Defesa do Consumidor neste tipo de contrato, pois este tipo de relação possui legislação própria e especial, onde não há nenhuma previsão de incidência de proibição ou limitação da existência de multa por rescisão contratual antecipada.  

Nesse sentido o Tribunal de Justiça de Minas Gerais decidiu:  

“APELAÇÃO – COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL DECORRENTE DA RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO – CABIMENTO. Não tendo a locatária comprovado que notificou, com antecedência mínima de 30 dias, o locador, acerca da rescisão antecipada do contrato de locação, firmado por prazo determinado, deve arcar com o pagamento da multa contratual, de forma proporcional, cujo valor estipulado não se afigura abusivo. (TJ-MG – AC: 10525081458222001 Pouso Alegre. Relator: Eduardo Marine da Cunha. Data de Julgamento: 24/06/2010, Câmaras Civeis Isoladas / 17.ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/08/2010).” 

Veja que o locador poderia ter realizado a rescisão do contrato por falta de pagamento, mas não o fez mesmo estando aparado pela lei.  

Observe o que diz o art. 4.º da Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilino: 

“Art. 4^o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2^o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.” 

Não é proibida a devolução do imóvel, mas caso ela ocorra, o locatário deverá realizar o pagamento da multa pactuada, sendo, portanto, direito do autor desta demanda receber a multa estipulada em contrato de locação assinado por ambas as partes.  

Dos requerimentos: 

Diante dos fatos e direitos expostos, requer: 

a) Que sejam expedidos os mandados de citação do (a) executado (a) no endereço informado nesta petição, para que no prazo de 03 (três) dias realize o pagamento do valor de R$ … (escreva aqui o valor a ser pago), acrescido de juros que serão atualizados a partir da citação, podendo ainda, de acordo com o artigo 829 do Código de Processo Civil apresentar embargos a execução, ou parcela a dívida, com base no artigo 916 do Código de Processo Civil, sob pena de penhora de bens suficientes para que se garanta a execução aqui requerida, conforme prevê o artigo 829, parágrafo 1.º do Código de Processo Civil.  

b) Que sejam fixados honorários advocatícios em 15% do total do débito, conforme traz estabelece o contrato de locação assinado pelas partes, em sua cláusula … (coloque aqui a cláusula onde há essa previsão no contrato).  

c)Que o executado tenha seu nome inscrito no cadastro de inadimplentes conforme, com base no que prevê o Código de Processo Civil em seu artigo 782, parágrafo 3.º.  

d)Que o executado seja condenado a responder pelas custas e despesas processuais, corrigidos e atualizados, contados da data do desembolso realizadas.  

e) Que caso não seja realizado o pagamento do débito e multa no prazo supracitado, indica os seguintes bens para a penhora: todo e qualquer dinheiro ou ativo depositado na Instituição Bancária tendo como titular o executado, e aconteça o bloqueio para penhora “online”, via BACEN JUD de qualquer valor existente em conta que seja o executado titular, podendo ser conta-corrente, aplicações, etc., de acordo com o que é previsto no art. 798, II c/c art. 829, parágrafo 2.º, art. 835, I e art. 854 do Código de Processo Civil. 

 f) Que caso não seja realizado o pagamento do débito no prazo requerido, caso não tenha êxito a tentativa de penhora, e não haja nenhum bem penhorável que sejam adotadas medida atípica como a suspensão e apreendida a CNH do executado. 

g) Que caso o locatário apresente embargos, protesta a produção de todos as provas admitidas em direito.  

Dá-se a causa o valor de R$ … (coloque aqui o valor total da causa).  

Termos em que,  

Pede deferimento.  

(cidade), (dia) de (mês) de (ano).  

Advogado.  

OAB n.º…  

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Conclusão:  

Neste artigo trouxemos o modelo de ação de execução de contrato de locação para você utilizar como base sempre que precisar.  

Não esqueça de que este modelo é apenas uma base para você e que você pode realizar todas as alterações que achar necessárias conforme a situação em questão.  

Ademais, é imprescindível que você anexe a ela ficha de cálculos que comprove o valor que está sendo cobrado, além de todas as provas cabíveis, que embasem todos os pedidos realizados.  

Não esqueça de anexar o contrato de locação e no caso de possuir cláusula de multa, citar o número da cláusula que traz essa previsão.  

Caso você possua alguma dúvida a respeito da elaboração da sua petição ou sobre o assunto abordado nesta ação, entre em contato conosco para lhe auxiliarmos e solucionarmos da melhor maneira a sua situação.