Tudo sobre a Ação de Despejo na Lei do Inquilinato.

mulher carregando caixa após despejo com titulo a esquerda
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Quando o aluguel do imóvel atrasa ou há algum rompimento do contrato, essa ação entra em jogo. Nosso artigo abaixo vai explicar detalhadamente tudo o que você precisa saber para tirar todas as suas dúvidas. 1

Muitas são as mudanças que estamos passando atualmente e uma dela diz respeito com relação à moradia, antes as pessoas preferiam a casa própria, hoje em dia estão optando por imóveis alugados, devido a sua facilidade e custo benefício.

Assim surgiu um aumento de interesse sobre a ação de despejo para dá uma maior proteção ao proprietário, e como uma espécie de sansão caso o inquilino não cumpra com suas obrigações. 

Antes de irmos mais a fundo no tema, vamos entender o básico:

💡 Resumidamente: 

  • A ação de despejo é a mais temida pelo locatário ao realizar seu contrato de locação, ela consiste em uma em segurança ao locador, de poder pegar seu imóvel de volta caso seja necessário e está previsto na Lei 8.245/1991, sendo responsável por disciplinar a relação contratual de locador e locatário, ela dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos pertinentes a ele.
  • Ao ajuizar uma ação de despejo é muito importante reunir provas documentais que mostre aquilo que você está alegando perante ao juiz, é fundamental está assistido por um advogado especialista em direito imobiliário.
  • O locatário ao ser chamado perante ao juiz pode ser defender, mostrando provas que comprove que o locador está errado, ou realizando o pagamento daquilo que deve, caso contrário terá que se retirar do imóvel no período estipulado.     

Achou o tema interessante? Já foi ou conhece alguém que foi vítima de uma ação de despejo?

É importante que você continue lendo o artigo para conhecer mais do assunto e sanar todas as suas dúvidas.

O que é a Ação de Despejo?

A palavra despejo vem do verbo Despejar, que significa derramar, esvaziar seu conteúdo, assim sendo, uma ação de despejo visar desocupar o imóvel alugado que se encontra em posse de terceiro, por algum motivo aparente, ou seja, ela ocorre quando locador, o proprietário não quer mais que o locatário utilize o seu imóvel.

As causas para isso acontecer podem ser muitas as mais variadas possíveis, como, por exemplo, o inquilino não pagar todo mês o aluguel, haver uma quebra de contrato, ou ainda o proprietário decidir morar no imóvel.

uma ação de despejo visar desocupar o imóvel alugado, por algum motivo aparente, ou seja, ela ocorre quando locador, o proprietário não quer mais que o locatário utilize o seu imóvel.

É importante destacar que essa ação de despejo só vai ser acionada quando não houver mais forma alguma de resolver o problema.

Antes dela precisar haver diálogos, tentativas de forma acordos e negociações, para que só então ela seja utilizada. 

Lembre-se sempre de criar uma minuta de contrato de qualidade, para que a versão final do seu contrato de aluguel corresponda com a lei.

O que a lei diz?

A lei que regulamenta a relação jurídica entre inquilino e proprietário, bem como as questões importantes relacionadas a aluguel é a Lei 8.245 de 1991, mais conhecida como a Lei do Inquilinato.

Esse ordenamento jurídico é muito importante por disciplinar os principais direitos e deveres tanto dos inquilinos como dos proprietários, assim como listar o que não deve prevalecer na relação de ambos.

A lei do inquilinato assegura ao locatário o direito de ter o imóvel em boas condições de uso, tendo em vista que ele pagou pelo bem, ficando a cargo do locador fazer os devidos reparos e ajustes caso seja necessário. 

Por outro lado, é direito do inquilino pagar o aluguel em dias, e preservar o máximo possível do local que está residindo por aquele período.

Além disso, ela protege o direito que o proprietário detém é despejar, retirar a outra parte do seu imóvel caso o contrato acabe e ele continue no imóvel, ou o locatário não cumpra com suas obrigações, através de uma ação de despejo.

Por que ocorre?

O dono do imóvel não vai simplesmente acordar em um dia e entrar com o pedido de despejo contra você.

Ele precisar ter motivos concretos para tal ato, abaixo foram listadas as hipóteses em que o proprietário pode entra com uma ação.

Atraso no pagamento

A primeira hipótese e que mais comumente acontece, é por falta ou atraso de pagamento do aluguel.

Ao fazer um contrato de locação o locatário precisa se planejar financeiramente para arcar com os gastos, para que futuramente não seja retirado do local que habita.

Eventualmente imprevistos acontecem e caso não consiga pagar aquele mês é importante comunicar ao locador, para este estar ciente da sua situação e seja mais flexível.

É necessário está atento e respeitar os prazos de pagamento do aluguel, já que o locador não costuma pedir apenas a desocupação do imóvel junto ele pede uma indenização por aquilo que você não adimpliu, pagou.

Leia também: O que é e como executar um Título Extrajudicial.

Morte do locatário

Nesse caso o proprietário morre e afim de evitar que o inquilino continue morando após acabar o contrato, os herdeiros legítimos que são responsável pelo espólio do falecido, devem entrar com o pedido de despejo para impedir a ocupação indevida da propriedade e consequentemente que o imóvel se torne seu pelo usucapião.

Fim do contrato e não sair do imóvel

A peça principal quando se vai realizar um aluguel, é o contrato firmado entre as partes, já que ele possui todas as informações importantes acordadas em comum acordo.

Com isso, quando o contrato acabar, a pessoa que está morando no imóvel deve sair, a não ser que o contrato seja renovado formal ou informalmente.

Contudo, muitos se recusam a sair da propriedade, é importante entrar com a ação para retirar o inquilino, além de solicitar o pagamento do tempo a mais que o mesmo ficou.  

Para uso pessoal do proprietário

A lei 8.245 de 1991 conhecida como a lei do inquilinato em seu artigo 47, inciso III afirma que pode ser retomado o imóvel se o proprietário pedi-lo de volta para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro ou ainda para uso residencial de ascendente ou descontente, enfim parente do dono da propriedade.

Art. 47 […] III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

Por conta de quebra contratual

Ao celebrar o contrato de aluguel foram discutidas as cláusulas que deviam ser respeitada por ambas as partes, tanto pelo locador como locatário.

Caso haja o descumprimento de alguma delas como, por exemplo, causar danos ao imóvel, desrespeitar as regras condominiais, realizar reformas sem comunicação e autorização, podem desencadear uma ação de despejo por quebra de contrato.  

Como realizar uma ação de despejo?

É valido destacar que a ação de despejo só deve ser acionada em última instância, depois de muita conversa com o seu locatário, e tentativa de negociação, já que está é uma proteção do locador para não perder seu empreendimento e ficar refém do inquilino.

Considerando-se isso, ao ajuizar uma ação de despejo é imprescindível contratar um advogado especialista em Direito Imobiliário, que conheça todos os trâmites do processo e que irá lhe auxiliar com as suas eventuais dúvidas e por ser o patrono da causa.

É interessante entrar em contato com o correto e lhe comunicar o que está acontecendo para que o mesmo lhe ajude no processo.

Após esses passos iniciais, o seu advogado vai solicitar a liminar de despejo, além de apresentar ao juiz os fatos e as provas, provas estas que podem ser documentos que comprove como era a situação, como, por exemplo, o contrato de aluguel, a escritura do imóvel e apresentar documentos pessoais é necessário.

Além disso, é necessário o pedido de caução, essa caução também conhecida como depósito caução é uma segurança logística, onde é exigido do inquilino o depósito de 3 aluguéis, a liminar sendo deferida o locatário é informado que deve sair do imóvel.     

dúvidas frequentes

Dúvidas frequentes

E se mesmo com a ação de despejo o inquilino não sair?

O juiz no deferimento da liminar vai dar um prazo para o locatário se organizar, procurar um lugar e sair do imóvel. Caso o mesmo não sair com o fim do prazo, você deve voltar ao tribunal e solicitar a ação da polícia, não tente o colocar para fora com força própria, e nem jogar seus pertences do lado de fora, esse dever é dos policiais que devem acabar usando a força física apenas como última medida.

Quais as medidas que locatário pode tomar para evitar ser despejado?

De modo a evitar ser despejado o locatário tem duas opções: na hipótese que ele tenha pago tudo certo, ou que o locador alegou não sejam verdade, ele tem o direito de se defender no prazo de 15 dias. Já na outra situação em que a ação de despejo se deu justamente por falta de pagamento de dívida o inquilino possui o prazo também de 15 dias para pagar o que deve.

A partir de quantos dias de inadimplemento pode entrar com a ação de despejo?

A lei 8.245/91, lei do inquilinato não impõem qualquer restrição de prazo para entrar com a ação de despejo, podendo ser pedida pelo proprietário já no primeiro dia de atraso do aluguel, ficando a seu critério a melhor data para entrar com o pedido da ação. Na maioria dos casos se espera um tempo após a data de vencimento para não acionar a justiça que já é bem atarefada e burocrática.

Em situação de despejo qual o prazo para o inquilino sair do imóvel?

Com a ação sendo aprovada pelo juiz, o morador tem o prazo de em média 30 dias para desocupar o imóvel, para que o inquilino arrume suas coisas e procure outro lugar para mora, umas vez que a justiça não pode ser negligente e tira-lo imediatamente a ponta pés. Mas é possível entrar com pedido para acelerar o tempo de desocupação.

Conclusão

Aumento de pessoas no aluguel

Uma parcela significativa da população entende que ter a casa própria é uma obrigação, e que morar de aluguel é jogar dinheiro fora.

No entanto, esse pensamento está conquistando cada vez menos adeptos, uma pesquisa do IBGE mostrou que o número de famílias que estão optando pelo aluguel ao invés da casa própria aumentou significativamente.

Conforme a pesquisa o ano de 2016 eram 74,4% das famílias possuíam residência própria e que no ano de 2018 esse número caiu para 72,6%.

Muitos preferem alugar um imóvel ao invés de comprar por vários fatores, como valor a ser pago mensal é bem inferior se fosse comprado; localização, este é um dos fatores que influencia bastante na hora de assinar o contrato, bem como a segurança, e projetos pessoais.

É importante destacar que o aluguel é uma opção bastante interessante, se você tem outras prioridades que não seja a casa própria, por exemplo, seu desenvolvimento profissional.

Portanto, mora de aluguel tem várias vantagens como liberdade de escolha, poder realizar outros sonhos e mesmo assim manter o padrão de vida, e isso está atraindo muitas pessoas para esse empreendimento.

Contudo, é importante está atendo a certas normas, pagar corretamente todos os meses, não deixar de cumprir o contrato para não sofre com uma ação de despejo.   

Dúvidas?

Com a leitura desse artigo espero que tenha compreendido que a ação de despejo é realizada em última hipótese, onde a negociação e a tentativa de diálogo com o locatário não deu certo, é ajuizada quando o locador que retirar o outro de seu imóvel. Pode ocorrer em decorrência de vários motivos como não pagamento do aluguel, morte do proprietário, fim de contrato, quebra contratual, dentre outros.

Além disso, você viu o passo a passo de como ajuizar uma ação de despejo, é importante tentar buscar uma solução pacífica, caso não seja possível, entre em contato com um bom advogado ele vai informar seus direitos e deveres bem como a do seu locatário, esse advogado(a) vai ser seu patrono, defensor perante ao juiz, apresentar os argumentos e as provas por ele reunidas.

O seu inquilino, como já dito aqui nesse artigo, também tem direito de se pronunciar perante o juiz, apresentar seu ponto de vista ou pagar o que deve, no caso da liminar deferida o locatário deve se retirar. É um processo teoricamente simples e que ambas as partes colaborando é se desenrolado rapidamente.

Caso tenha surgido alguma dúvida não tenha sido sanada nesse texto. Estamos prontos para lhe ajudar através da caixa de comentários abaixo.    

IMPORTANTE: O Artigo acima foi escrito e revisado pela nossa equipe e atualizado em 1 de julho de 2021 por Diego Castro. Ele tem função apenas informativa, e deve servir apenas como base de conhecimento. Sempre consulte um advogado para analisar seu caso concreto.

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